Audit ascenseur indépendant : l'Audit 360°, l'état des lieux de votre parc

Qu'est-ce qu'un audit d'ascenseur ?

L'audit répond à trois questions : dans quel état est l'appareil, que prévoit et que coûte son contrat, et que paierait le marché pour la même prestation.

Un ascenseur est le plus souvent géré par exception : on s'en occupe quand il tombe en panne ou quand un devis arrive. Entre deux incidents, le contrat se reconduit tacitement et s'indexe, les factures hors contrat s'ajoutent à l'abonnement, et personne ne compare le total à ce que paient des immeubles comparables. L'audit remet l'ensemble à plat, installation par installation, et fonde les décisions suivantes sur des faits plutôt que sur l'avis du seul fournisseur.

L'audit est une démarche volontaire du propriétaire ou de son gestionnaire. Il ne remplace ni l'entretien assuré par l'ascensoriste, ni les contrôles réglementaires lorsqu'ils existent dans le canton : il vérifie que le premier est réellement effectué et correctement facturé, et que l'installation satisfait aux exigences applicables.

Audit technique, audit des contrats, Audit 360°

Trois périmètres d'audit existent selon la question posée ; l'Audit 360° d'AscenScan combine l'inspection sur site et l'analyse des documents.

Le diagnostic d'ascenseur : le vocabulaire des PPE

Un diagnostic d'ascenseur désigne, dans les copropriétés, l'état des lieux indépendant d'un appareil et de son contrat, présenté en assemblée avant une décision de réparation, de renégociation ou de modernisation.

Le terme est le même que celui de la médecine, et l'usage aussi : on demande un diagnostic quand quelque chose ne va pas, ou quand une intervention lourde est proposée. Pour une PPE, l'enjeu est particulier. L'ascenseur est une partie commune, la décision appartient à l'assemblée, et l'administrateur doit pouvoir présenter un dossier que les copropriétaires comprennent : ce que l'immeuble paie, ce que paie le marché, ce qui doit être fait et à quelle échéance. Le rapport d'audit est rédigé pour cet usage, sans vocabulaire de spécialiste non expliqué. Les fourchettes de prix des contrats de maintenance en Suisse servent de référence commune.

Les quatre volets de l'audit

Chaque installation est examinée sous quatre angles : état technique, conformité, contrats, benchmark tarifaire.

1. État technique. Âge, marque, technologie, historique de pannes et d'interventions ; sur site, inspection des sept ensembles décrits ci-dessous. Les appareils à risque ou en fin de cycle sont identifiés.
2. Conformité. Situation vis-à-vis de l'ordonnance sur les ascenseurs (OAsc), des normes EN 81-20/50, des directives incendie AEAI et de l'accessibilité (LHand). Les normes applicables aux appareils neufs ne rendent pas rétroactivement non conformes les appareils existants ; l'analyse des risques selon EN 81-80 sert à hiérarchiser les mises à niveau. Le cadre légal est détaillé dans le guide l'entretien d'un ascenseur est-il obligatoire en Suisse ?
3. Analyse des contrats. Type de contrat (simple, ou incluant les réparations, appelé « omnium » ou « complet » selon les prestataires), périmètre couvert, clauses d'indexation, échéances et préavis de résiliation, prestations facturées hors contrat.
4. Benchmark tarifaire. Le coût complet de chaque installation (contrat, hors contrat, abonnements annexes) est comparé aux références du marché romand, à type de contrat et d'appareil équivalents. L'écart constaté fonde le potentiel d'économies, qui atteint souvent 15 à 30 % sur les contrats de maintenance.

L'Audit 360° : l'expertise sur site, ensemble par ensemble

L'Audit 360° est l'inspection sur site d'une installation par un expert indépendant, de la machinerie à la cuvette, conclue par un rapport détaillé remis sous dix jours ouvrables.

Sept ensembles sont passés au crible. Chacun donne lieu à des constats photographiés et horodatés, à une appréciation de l'usure et de l'entretien effectué, et, le cas échéant, à une recommandation justifiée techniquement.

L'Audit 360° se déroule en trois étapes : la visite sur site par un expert sans lien avec les ascensoristes, le rapport détaillé remis sous dix jours ouvrables, puis la restitution, au cours de laquelle les conclusions et les suites possibles sont présentées au mandant. Le prix est de 890 CHF hors TVA par installation, rapport inclus ; les parcs importants font l'objet d'un devis.

Le rapport que vous recevez

Le rapport d'audit est factuel, illustré et actionnable : il peut être présenté tel quel à un comité de direction, un conseil de fondation ou une assemblée de copropriétaires.

• Bilan de sécurité et de conformité (OAsc, EN 81)
• Contrôle de l'entretien réellement effectué
• Points faibles et risques de panne identifiés
• Pièces à remplacer, avec justification technique
• Photographies et constats horodatés
• Pistes de solutions et priorités d'intervention
• Analyse du contrat de maintenance et de ses clauses
• Coût actuel, coût de référence du marché, potentiel d'économies

Le rapport appartient au mandant. Si le potentiel d'économies est faible et l'appareil sain, il le dit : l'audit n'engage à aucune suite.

Audit flash offert ou Audit 360° : lequel choisir ?

L'audit flash, offert, mesure sur documents le potentiel d'économies d'un parc ; l'Audit 360°, à 890 CHF hors TVA par installation, établit sur site l'état réel d'un appareil.

Les deux se combinent : l'audit flash repère, à l'échelle d'un portefeuille, les contrats à renégocier et les appareils qui méritent une visite ; l'Audit 360° documente ensuite ces appareils avant toute décision de réparation ou de modernisation. Une question ponctuelle sur un devis ou un rapport relève de la contre-expertise.

Audit ascenseur ou expertise : quelle différence ?

L'audit est un état des lieux périodique et volontaire, qui couvre l'appareil, son contrat et ses coûts ; l'expertise répond à une question précise, souvent contradictoire : un devis, un sinistre, un litige, un achat.

On commande un audit ascenseur pour savoir où l'on en est ; on commande une expertise quand quelque chose est contesté ou doit être tranché. Les deux sont menés par le même expert indépendant, avec la même méthode d'inspection, mais le livrable diffère : rapport d'ensemble et priorités d'un côté, avis motivé sur un point de l'autre. Les cas d'usage de l'expertise (contre-expertise de devis, diagnostic après pannes répétées, expertise avant achat d'un immeuble, litige avec le prestataire) sont détaillés sur la page expertise ascenseur.

Audit ascenseur à Genève, Lausanne et en Valais

L'Audit 360° est réalisé sur site dans les six cantons romands, au même prix par installation, par un expert qui se déplace depuis Sion ou depuis les points de rendez-vous de Lausanne et de Genève.

Chaque canton a ses particularités, décrites sur les pages correspondantes : à Genève, le contrat d'entretien est légalement obligatoire et le parc ancien du centre pèse sur les coûts ; à Lausanne et dans le canton de Vaud, une génération entière d'immeubles arrive à l'heure des choix de modernisation ; en Valais, les parcs de plaine et de station n'ont pas le même profil de pannes. L'audit ascenseur est également proposé à Fribourg et à Neuchâtel.

Et après l'audit

Les recommandations débouchent sur une renégociation de contrats, un projet de modernisation mis en concurrence, ou un suivi du parc dans la durée.

La renégociation des contrats de maintenance est rémunérée sur les économies effectivement réalisées la première année : pas d'économies, pas d'honoraires. Pour les appareils en fin de vie, l'accompagnement de modernisation établit un cahier des charges neutre et un appel d'offres multi-marques, où les écarts entre devis atteignent couramment 20 à 40 %. Le pilotage verrouille ensuite les acquis : contrôle des factures, alertes d'échéances, reporting annuel. Pour une première estimation avant même l'audit, le calculateur d'économies donne un ordre de grandeur. L'ensemble de ces suites relève du conseil indépendant en ascenseurs.

Pour qui

Questions fréquentes sur l'audit d'ascenseur