Entretien d'ascenseur obligatoire ? Ce que dit la loi en Suisse

Ce que dit l'ordonnance sur les ascenseurs (OAsc)

L'OAsc (RS 930.112) est l'ordonnance fédérale qui régit la mise sur le marché des ascenseurs et fonde l'obligation de les maintenir en état sûr, sous la responsabilité du propriétaire.

L'ordonnance reprend les exigences de la directive européenne 2014/33/UE : un ascenseur mis en service doit satisfaire aux exigences essentielles de sécurité, attestées par le fabricant et l'installateur, et ses composants de sécurité (parachute, limiteur de vitesse, verrouillages de portes palières, amortisseurs) doivent être conformes. Une fois l'appareil en service, l'ordonnance fait porter au propriétaire l'obligation de le maintenir en état de fonctionner en sécurité. Elle ne prescrit pas, à l'échelle fédérale, un nombre de visites ni la conclusion d'un contrat : elle fixe un résultat, la sécurité, et laisse au propriétaire le choix des moyens. Les normes techniques harmonisées qui concrétisent ces exigences sont la série EN 81, en particulier EN 81-20 et EN 81-50 pour les appareils neufs ; le glossaire en donne les définitions.

Genève et Zurich : le contrat d'entretien est obligatoire

Deux cantons suisses, Genève et Zurich, rendent un contrat d'entretien d'ascenseur légalement obligatoire ; ailleurs, seule l'obligation fédérale de résultat s'applique.

Dans ces deux cantons, le propriétaire doit pouvoir justifier d'un contrat d'entretien en vigueur avec un ascensoriste, et donc d'un entretien régulier et documenté. Cette exigence est régulièrement invoquée, à tort, comme un argument contre toute renégociation : « vous êtes obligés d'avoir un contrat, donc vous êtes obligés de garder le nôtre ». L'obligation porte sur l'existence d'un contrat et sur l'entretien effectif, pas sur son prix, ni sur le prestataire, ni sur la formule, simple ou incluant les réparations. La seule contrainte propre à ces cantons est de calendrier : la bascule d'un prestataire à l'autre se prépare pour qu'aucune interruption d'entretien ne survienne, comme le décrit le guide résilier ou changer de prestataire de maintenance. La page expert ascenseur à Genève développe le cas genevois.

Et le contrôle périodique ?

Le « contrôle périodique » désigne, selon le contexte, les visites d'entretien prévues au contrat ou des vérifications imposées par une autorité cantonale ; leurs modalités relèvent du contrat et du droit du canton où se trouve l'immeuble.

À l'échelle fédérale, l'OAsc n'instaure pas d'inspection périodique uniforme des ascenseurs en service ; c'est l'entretien, sous la responsabilité du propriétaire, qui garantit la sécurité dans la durée. Le contrat de maintenance fixe le nombre et le contenu des visites (contrôles, réglages, lubrification, essais des dispositifs de sécurité) et doit prévoir un rapport écrit à chaque passage. À Genève, où le contrat est obligatoire, ce sont ces visites documentées qui attestent de l'entretien. Pour les modalités de contrôle propres à un canton, la référence est l'autorité cantonale compétente ; pour ce qui est réellement effectué sur votre appareil, la référence est le rapport d'intervention, et son contrôle contre le contrat.

La responsabilité du propriétaire, et celle de la PPE

Le propriétaire répond des dommages causés par un défaut d'entretien de son ouvrage (art. 58 CO) ; un contrat de maintenance organise cette responsabilité sans la transférer.

L'article 58 du Code des obligations fonde la responsabilité du propriétaire d'ouvrage : le propriétaire d'un bâtiment répond du dommage causé par un vice de construction ou un défaut d'entretien. Un ascenseur mal entretenu est un tel défaut. Le contrat de maintenance ne fait pas disparaître cette responsabilité ; il en organise l'exécution, et il permet, en cas de dommage, de se retourner contre le prestataire qui n'aurait pas exécuté ce qu'il devait. Dans une PPE, l'ascenseur est une partie commune : la communauté des copropriétaires en est propriétaire, l'administrateur en assure la gestion courante, et l'obligation d'entretien pèse sur la communauté. Le guide ascenseur en panne tout le temps traite du partage des responsabilités en cas de pannes répétées.

Ce que la loi n'impose pas

Ni l'OAsc ni le droit cantonal n'imposent un prix, un prestataire, une formule de contrat, une modernisation d'un appareil qui fonctionne, ou une mise à niveau aux normes des appareils neufs.

Cette distinction est le cœur de toute renégociation : les obligations de sécurité s'imposent à tout prestataire, quel que soit le prix ; la négociation porte sur le tarif, le périmètre et les conditions, jamais sur le niveau de sécurité exigé. Le guide contrat de maintenance trop cher ? décrit comment mesurer l'écart avec le marché ; le guide quand moderniser un ascenseur ? traite des mises à niveau qui se justifient réellement, et le guide mise en conformité d'un ascenseur ancien de la méthode EN 81-80.

Documenter l'entretien : la meilleure protection

En cas de litige, c'est la documentation de l'entretien qui démontre la diligence du propriétaire : contrat en vigueur, rapports de visite et d'intervention, suites données aux remarques du prestataire.

• Le contrat, avec ses annexes, sa formule, son périmètre et ses échéances.
• Les rapports de visite de chaque passage d'entretien préventif, et les rapports d'intervention de chaque dépannage.
• Les remarques du prestataire (pièce à remplacer, non-conformité signalée) et la décision prise pour chacune, avec sa date.
• Les devis, factures et travaux réalisés, classés par installation.

Cette documentation sert deux fois : elle protège le propriétaire en cas de dommage, et elle rend le contrat contrôlable, visite par visite, facture par facture. Un audit indépendant commence précisément par là : vérifier que l'entretien payé est réellement effectué, et que l'installation satisfait aux exigences applicables.

Questions fréquentes